O aperto no crédito restringe a intenção das famílias em adquirir imóveis e tende a sustentar um nível elevado de distratos, pavimentando o caminho para uma espiral negativa de lançamentos e dificuldades adicionais de vendas. A situação, apontam especialistas ouvidos pelo Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, agrava a perspectiva para as incorporadoras, que já lidam com a deterioração do cenário macroeconômico e o enfraquecimento da confiança dos consumidores.

Com inflação elevada e baixo crescimento econômico, já suficientes para afastar clientes dos estandes de vendas, a postura mais rígida dos bancos em relação ao mercado imobiliário faz cair o número de negócios. Reflexo desse processo pode ser observado nos primeiros três meses deste ano. No período, das 15 principais empresas de capital aberto no setor, 11 informaram perdas em volume bruto medido pelo Valor Geral de Vendas (VGV), umas mais outras menos, variando entre 7% e 90%.

Vale ressaltar que, em alguns casos, os números do começo do ano foram influenciados também pela ausência de contratações na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, que abarca famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil e tem subsídio quase total oferecido pelo governo para a compra do imóvel.

Para a analista Paola Mello, que trabalha com construção civil no Citigroup, a queda das vendas em 2015 pode ser maior que 20% entre as nove companhias acompanhadas pelo banco: PDG, Cyrela, Gafisa, Rossi, MRV, Even, Tecnisa, Direcional e EZtec. Ela afirmou que as companhias mais alavancadas, como Rossi e PDG, tendem a ficar mais vulneráveis e propícias a adotar estratégias de descontos e lançamentos reduzidos, pois precisam encontrar maneiras de aumentar os negócios e gerar caixa para liquidar obrigações.

Já entre segmentos de renda, há uma fragilidade maior em companhias que trabalham com classe média, que tem sofrido com o encarecimento do crédito e a perda do poder de compra, com o aumento da inflação. Para exemplificar, a analista citou a Even e a Tecnisa. Já nas linhas mais populares, Paola Mello ressaltou que a faixa 1 do MCMV parece estar "praticamente congelada" neste ano, por causa dos ajustes fiscais do governo, o que impacta companhias como a Direcional. Já as faixas 2 e 3 do programa, que têm juros mais baixos e dependência governamental menor, são "exceções à regra". "Esse é o único segmento que está positivo hoje", afirmou a executiva, ao apontar o foco de trabalho da MRV.

Ainda que afete as companhias em níveis distintos, o crédito mais restritivo dificulta a situação das incorporadoras ao elevar a perspectiva de que menos pessoas terão acesso ao financiamento, diminuindo a demanda por novas unidades, segundo o analista Marcelo Motta, do JPMorgan. O especialista afirmou que a resposta de muitas companhias é oferecer descontos e promoções, "o que reduz ainda mais a velocidade de venda, pois os compradores ficam ansiosos" à espera de preços cada vez menores.

Outra estratégia adotada pelas companhias é a redução de lançamentos e o esforço em negociar unidades em estoques, de modo a conter os gastos e evitar um aumento ainda mais acentuado da oferta no mercado. No primeiro trimestre, apenas o grupo Gafisa, liderado pelo segmento Tenda, registrou aumento no VGV de lançamentos, enquanto as outras 14 companhias ou diminuíram o volume de novos empreendimentos ou não lançaram projetos no período.

O problema é que, em geral, as vendas de produtos antigos tendem a ser mais difíceis em comparação com a negociação de unidades novas. "As vendas de estoques são mais lentas do que as de lançamentos. Por isso, cria-se uma relação de 'lança menos, vende menos", afirmou Paola Mello, do Citigroup. Por outro lado, o analista Lucas Gregolin, do Banco Fator, acredita que essa postura mais conservadora das companhias pode ajudar a equilibrar a relação entre oferta e demanda. Para ele, há a expectativa de que, caso a situação da economia brasileira mostre uma certa melhora, o mercado imobiliário pode apresentar uma reação a partir de 2016. "Teremos em 2015 menos lançamentos que em 2014, mas podemos ver uma certa recuperação em 2016, com patamares próximos a 2014", afirmou o analista, ao ressaltar que as empresas têm terrenos para construir, mas devem esperar a demanda.

Distratos

O nível de cancelamentos de vendas, processo conhecido como distrato, é outro problema que pode ser agravado pelo aperto de crédito. Em geral, a assinatura do financiamento imobiliário no Brasil só acontece no momento da entrega da unidade. Quando o comprador não é aprovado pelo banco, ele pode ficar impossibilitado de quitar os saldos e acaba sendo desligado pela empresa, gerando o distrato. Além disso, o aumento do custo dos empréstimos imobiliários torna as prestações mais salgadas.

As empresas têm entregado desde o ano passado uma grande quantidade de imóveis, que foram lançados há cerca de quatro anos, quando o mercado imobiliário estava aquecido. Cria-se assim um conflito entre dois momentos muito distintos da economia: o crescimento do passado e a presente crise. Em outras palavras, o consumidor que comprou uma residência com perspectivas de emprego estável, inflação contida e juros baixos hoje enfrenta outra realidade. "Se uma parte dessas pessoas não consegue mais obter o financiamento e não tem recursos próprios para quitar, não tem outra opção: o contrato tem de ser cancelado", diz Paola Mello, do Citi. "Já estamos partindo de um patamar de vendas brutas mais baixas e, ao acrescentar os distratos referentes ao pico de vendas de alguns anos atrás, temos vendas líquidas baixíssimas".

A analista explicou ainda que há uma perspectiva entre os empresários de que um nível de distratos de 20% na comparação com as entregas, em termos de VGV, é natural na vida do projeto. Nesse primeiro trimestre, muitas empresas chegaram a informar patamares bem mais elevados, como a proporção de 60% da Helbor, embora outras, como o segmento Gafisa, tenham se mantido perto desses 20%. Nem todas as companhias publicam o volume total de entregas ou cancelamentos.

Diante dessas perdas com os distratos, as empresas têm buscado endurecer a seleção dos compradores para se aproximar das exigências dos bancos para financiamentos, lembra Gregolin, do Fator. "Em 2010 e 2011, a análise de crédito não era rigorosa. Isso ocasionou um distrato bastante elevado. Mas as empresas têm se alinhado melhor com os bancos", afirmou Gregolin.

O diretor-executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), Renato Ventura, ressaltou que as companhias têm buscado formas de melhorar a atribuição de crédito, dentro de uma série de medidas para aprimorar a gestão. Segundo o dirigente, o setor é "cíclico" e está passando por um momento de ajustes, que abrirão caminho para a recuperação. Por enquanto, o mercado vive uma etapa de maior seletividade sobre os lançamentos e as vendas continuam a fluir, ainda que em volumes menores, afirmou. "O ajuste está sendo feito e, em breve, deve vir o momento da recuperação. As empresas vão voltar a construir e produzir de maneira mais acelerada. Embora a questão do crédito seja importante, vemos que ainda existe demanda no setor", afirmou o dirigente.

As incorporadoras imobiliárias que passam por processos de reestruturação conseguiram sair do vermelho e voltaram a ter lucro, conforme mostrou a temporada de balanços referente ao quarto trimestre de 2013. No entanto, os resultados ainda não foram suficientes para animar investidores.

A avaliação do mercado é de que parte dessa recomposição só ocorreu graças a efeitos não recorrentes, que não irão se repetir nos próximos meses. Além disso, ainda há muitos desafios para as empresas do setor imobiliário voltarem ao equilíbrio, como redução dos estoques, corte nos altos níveis de endividamento e busca de margens mais elevadas.

Juntos, esses fatores darão a tônica de 2014, dizem analistas do setor. "Os balanços melhoraram, mas isso não quer dizer que as empresas chegaram a um ponto de alta lucratividade", afirmou Marcelo Motta, do JPMorgan. "Por isso, os papéis na Bolsa estão meio jogados de lado. As empresas ainda não convenceram."

"Em linhas gerais, essa safra de balanços mostrou mais do mesmo. As empresas que estavam bem continuaram bem, e as que tinham um desempenho ruim ainda não reverteram de fato seus pontos negativos", avaliou Luis Maurício Garcia, analista do Bradesco.

No grupo das incorporadoras que passam por reestruturação, a PDG teve lucro de R$ 19 milhões no quarto trimestre, interrompendo uma série de quatro balanços consecutivos com prejuízos. No entanto, a incorporadora contou com eventos que não fazem parte de seu dia a dia para recuperar o lucro, como a venda de 100% do empreendimento comercial Domo Corporate. Sozinho, o negócio garantiu ganho líquido de R$ 56 milhões. Sem isso, a PDG teria amargado o quinto prejuízo trimestral seguido. "Ainda temos volatilidade nos resultados", admitiu o diretor-presidente da PDG, Carlos Piani, após a divulgação dos números.

Segundo ele, a companhia tem avançado e seguirá trabalhando para reverter a queima de caixa, de R$ 47 milhões no trimestre. Os estoques de imóveis prontos, que geram custos de manutenção, representam 19% do total, nível considerado elevado.

Venda

Outra incorporadora que fechou o ano no azul foi a Gafisa, com lucro líquido de R$ 921,2 milhões no quarto trimestre. O resultado foi turbinado pela venda da empresa de loteamentos Alphaville. Sem isso, o lucro seria de R$ 81,2 milhões. A venda também permitiu à Gafisa derrubar sua alavancagem de 126% para 36,1%. "A transação mostra que estamos virando uma página. É vida nova", disse o presidente, Duílio Calciolari.

Segundo o executivo, a companhia vai se concentrar neste ano na melhora da rentabilidade. O foco é a limpeza do portfólio, com a entrega de 7 mil unidades da Tenda. Muitas dessas obras estão atrasadas e tiveram o orçamento estourado, o que ainda vai pressionar as margens da companhia.

A Rossi também acumulou algumas conquistas no trimestre. A empresa reverteu prejuízo, obteve lucro de R$ 2,5 milhões, passou a gerar caixa e cumpriu sua meta de alavancagem. "Isso mostra a assertividade no cumprimento do plano estratégico colocado em prática em 2013. Esse foi o ano da virada", disse o diretor-superintendente, Leonardo Diniz. Para 2014, a tônica será expandir a geração de caixa e baixar o endividamento, que está no patamar de 97,3%. A Rossi tem estoque alto de imóveis para venda, com unidades prontas representando 11% do total.

A Brookfield também faz parte do grupo que está em processo de reestruturação, mas seus números ainda são desconhecidos, pois a empresa adiou a divulgação do balanço trimestral para 10 de abril. Analistas de quatro instituições financeiras (Bradesco, Itaú BBA, BTG Pactual e Morgan Stanley) não chegaram a um consenso na projeção dos resultados da incorporadora, mas indicaram que a Brookfield ainda não teve êxito na sua reorganização. Três analistas estimam prejuízo na faixa de R$ 9 milhões a R$ 31 milhões no trimestre, e um deles prevê lucro de R$ 3 milhões. As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.