Começaram a aparecer na capital paulista os primeiros sinais de descompasso entre a oferta e a demanda para venda e locação de studios e apartamentos compactos na cidade de São Paulo. Esse movimento trouxe à tona a discussão se estaria se repetindo hoje o "boom" que houve no passado com flats e salas comerciais, que frustrou investidores.

Levantamento feito pelo Zap+, a pedido do jornal O Estado de S. Paulo, mostra que entre o primeiro trimestre de 2019, antes da pandemia, e o terceiro trimestre deste ano, a procura para compra de apartamento do tipo estúdio, de até 30 m², e com um dormitório, de até 50 m², caiu 52%, enquanto a oferta cresceu 55%.

A base de dados foi anúncios e buscas pelos imóveis nos três portais da empresa - ZAP Imóveis, Viva Real e OLX Brasil.

"Está muito mais difícil vender esse tipo de imóvel", afirma a economista da DataZap+ e responsável pelo estudo, Larissa Gonçalves.

Em suas contas, a liquidez na compra e venda de compactos caiu 83% entre janeiro de 2019 e setembro deste ano e está no nível mais baixo do período em análise. A liquidez leva em conta a relação entre a demanda e a oferta registrada nos portais, desconsiderando anúncios repetidos.

Para impulsionar as vendas, já há construtoras que correram para fechar parcerias com empresas especializadas em locação desses studios por temporada. Um ano e meio atrás, a Mitre, por exemplo, se antecipou aos concorrentes e fechou acordo com a Atlântica Hotéis.

Foi a forma de sinalizar rentabilidade atraente aos investidores - a maior fatia de compradores desse tipo de imóvel - para concorrer com o juro, que hoje é de 13,75% ao ano.

Também há incorporadoras, como a Cyrela, que avaliam a possibilidade de retirar studios de novos projetos para evitar risco de mega oferta.

Locação

O levantamento aponta também que há dificuldade para alugar esses imóveis, mas no passado a situação foi pior.

No auge da pandemia e do home office, quando os paulistanos procuravam mais espaço para morar e até migraram para o interior, a locação de compactos ficou quase parada. Entre o terceiro trimestre de 2021 e primeiro deste ano, a liquidez caiu 84% em relação a janeiro de 2019.

Mas a partir de abril deste ano, iniciou-se uma recuperação e a relação entre demanda e a oferta de locação fechou setembro com recuo de 70% ante janeiro de 2019.

"No momento, já existe uma tendência um pouco mais positiva para locação", diz Larissa.

A reação pode ser efeito do redirecionamento dos compactos para o aluguel de temporada ou uso pelo próprio do dono.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

O mercado imobiliário na cidade de São Paulo voltou a crescer em julho, confirmando as expectativas de empresários que apontavam para uma recuperação rápida dos negócios após o encolhimento nos primeiros meses de pandemia.

As vendas de apartamentos novos atingiram 4.341 unidades em julho, número 45,5% superior ao de junho e 21,1% acima do registrado no mesmo mês do ano passado. Os dados são de levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) antecipado ao Estadão/Broadcast.

Esta é a primeira vez desde março em que o setor tem crescimento na comparação anual. As quedas foram de 13,8% em março, 27,7% em abril, 26,7% em maio e 56% em junho. Antes da pandemia chegar, as vendas estavam em alta.

No acumulado dos últimos 12 meses encerrados em julho, foram vendidos 47.237 apartamentos novos na capital paulista, alta de 19,3% ante os 12 meses anteriores. Isso significa que o mercado ainda carrega expansão, mesmo com o freio na quarentena.

"O resultado das vendas de julho é absolutamente surpreendente", celebrou o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. "Essa alta ficou acima do imaginado."

Na sua avaliação, a recuperação rápida do mercado imobiliário reflete alguns aspectos positivos do ambiente econômico a despeito da crise, como a manutenção da inflação baixa e dos juros dos financiamentos no menor patamar da história - fatores que aumentaram o poder de compra dos consumidores.

Médio e alto padrão

A recuperação das vendas de imóveis novos no mês de julho na cidade de São Paulo pode ser percebida em todos os segmentos. A melhora abrange desde as residências com valor "mais em conta", enquadradas do Minha Casa, Minha Vida (rebatizado de Casa Verde e Amarela), até os empreendimentos de médio e alto padrão.

Nos meses anteriores, apenas as unidades de valor mais baixo estavam escoando bem, segundo Petrucci. "Fico feliz de ver uma melhora generalizada", afirmou.

Levantamento do sindicato mostrou que, das 4.341 unidades vendidas em julho na capital paulista, 42% foram econômicas e 58% de médio e alto padrão. A velocidade de vendas no primeiro tipo foi de 11,8%, e no segundo, 13,8%. A velocidade de vendas é um indicador de liquidez medido pela relação entre a quantidade de unidades vendidas no mês diante do total de unidades que estão no estoque mais as que foram lançadas no período.

Petrucci disse que os imóveis com mais área, mais quartos e, consequentemente, de maior valor também tiveram liquidez elevada.

Isso pode estar relacionado à mudança no comportamento dos consumidores, que passaram a priorizar moradias mais amplas e confortáveis, com opções de lazer e home office, já que há uma tendência de se passar mais tempo em casa.

"Os lançamentos para acompanhar essas novas demandas ainda vão chegar ao mercado. Mas pode ser que o consumidor esteja comprando mais aqueles produtos do estoque que já têm algumas dessas qualidades desejadas", afirmou.

Aproveitar o momento. O servidor público Victtor Victoria, de 31 anos, realizou o sonho de adquirir a casa própria na semana passada, quando fechou o contrato para aquisição de um apartamento com dois dormitórios no bairro Bela Vista, no centro de São Paulo. Ele vive de aluguel desde 2018, quando se mudou para a capital, e diz que aproveitou os juros baixos para financiar o imóvel.

"Eu tinha dinheiro investido principalmente em Tesouro Direto, que estava dando pouco retorno, e resolvi retirar para o apartamento, para aproveitar essa taxa baixa de juros", diz. "A parcela também ficou com um valor próximo do aluguel, o que deixou o pagamento mais acessível", conta o servidor.

Construtoras reforçam o otimismo para os próximos meses, e acreditam que será uma boa oportunidade para escoar uma demanda reprimida nos últimos anos, em que era mais difícil comprar um imóvel.

"Havia uma demanda que vinha sendo reprimida desde a crise de 2015. Nós não tivemos uma recuperação forte, em que ainda não recuperamos a média de consumo de unidades novas que se esperaria para São Paulo", afirma Mauro Teixeira Pinto, sócio-diretor da TPA. "O comprador tem hoje uma janela de oportunidade interessante, porque o preço dos imóveis ainda não subiu."

Teixeira Pinto também destaca que a parcela de investidores no setor de imóveis cresceu, fenômeno também impulsionado pela baixa taxa de juros. "O aplicador ficou sem alternativa e começou a investir em imóvel. Isso também influenciou aquela pessoa que tinha dinheiro aplicado e estava na dúvida se ia comprar um imóvel para si", diz.

A incorporadora RNI fez em junho o lançamento RNI Nova Jaçanã, na zona norte de São Paulo, e já vendeu cerca de 50% das unidades até agora. O diretor de marketing, vendas e incorporação da construtora, Henrique Cerqueira, acredita que parte do sucesso nas vendas também se deve ao atendimento digital para fechamento de contratos e busca por imóveis.

"Quando você junta o desejo de ter um imóvel e um meio digital em que o cliente não precisa se expor na frente de um corretor para mostrar o contracheque ou ter o crédito negado pelo banco, isso tudo ajuda muito na hora de efetivar a compra", afirma.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Após amargar uma longa crise, o mercado imobiliário do Rio começa a esboçar uma reação. A estimativa do setor é fechar 2019 com R$ 3 bilhões em valor geral de vendas (VGV) de lançamentos na capital. O montante está longe da média de R$ 10 bilhões registrada nos anos de boom do setor, de 2011 a 2013, mas corresponde ao dobro do total registrado em 2017, fundo do poço do mercado carioca. A melhora gradual é puxada pelo segmento de imóveis de alto padrão.

"No fim de 2018, vimos uma luzinha no fim do túnel. Agora já é um farol. Vemos uma retomada no segmento de imóveis com valor superior a R$ 1,5 milhão. É um público que tinha recursos ou parte dele, mas ainda não se sentia confiante para concretizar a compra do imóvel", diz o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Claudio Hermolin.

O alto padrão representa uma fatia de 20% do mercado imobiliário do Rio. O restante se divide entre imóveis de R$ 240 mil a R$ 1,5 milhão e os populares, como Minha Casa Minha Vida. A faixa mais impactada pela crise é a do meio, formada por compradores de classe média que dependem da retomada do emprego e da estabilidade da renda para se comprometerem com um investimento mais robusto.

A expectativa é que esse público só comece a reagir no segundo semestre de 2020, já que depende da melhora da economia real. "Se você está desempregado e volta ao mercado formal, não vai fazer um investimento no mercado imobiliário logo de cara", pondera Hermolin.

Lançamentos

Dados do Secovi Rio, que reúne empresas do setor de habitação, indicam um crescimento contínuo no número de imóveis negociados na capital fluminense desde 2017. De janeiro a agosto desse ano, a alta foi de 13%, com um total de 30,7 mil imóveis (entre lançamentos e imóveis antigos).

O total de lançamentos no 1º semestre foi o maior desde 2015, segundo a entidade. Ao todo, 10.489 imóveis foram lançados, contra 8.390 no mesmo período do ano anterior e apenas 4.514 nos primeiros seis meses de 2017. Em 2011, auge do setor, o Rio chegou a contabilizar 22 mil lançamentos de janeiro a junho.

"Mesmo com a oferta aumentando, estamos vendendo mais. Não vamos voltar a viver um período como o de 2009 a 2014, mas finalmente começa a haver uma retomada da confiança. 2020 será melhor", diz o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider. Ele menciona mudanças na legislação municipal do Rio e a queda dos juros básicos - impulsionando a diversificação de investimentos e reduzindo o custo do financiamento imobiliário - como fatores favoráveis ao setor.

As análises dos especialistas sobre a situação do mercado imobiliário do Rio destacam sempre a grave crise econômica do Estado, hoje em regime de recuperação fiscal, após ser atingido em cheio por casos de corrupção. Outro fator é a derrocada do setor de óleo e gás em função da crise da Petrobrás e dos preços mais baixos das commodities. Hermolin, da Ademi, acredita que a retomada dos leilões de petróleo, de investimentos das petroleiras, além da negociação de ativos da estatal no Rio, são sinais positivos para a economia e a geração de emprego e renda. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) encerrou janeiro com variação positiva de 0,76%, divulgou hoje (30) Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV). O resultado representa um recuo de 0,13 ponto percentual em relação ao verificado em dezembro (0,89%).

O índice deste mês, no entanto, ficou acima do registrado em janeiro de 2017, quando a variação foi 0,64%. Em 12 meses, o IGP-M acumula queda de 0,41%. O índice é utilizado como base de cálculo para renovações de contrato de aluguel.

Os três indicadores que compõem o IGP-M tiveram variação positiva em janeiro na comparação com o mês anterior. O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve alta de 0,91%. A taxa é 0,33 ponto percentual menor que a verificada em dezembro (1,24%). O item Bens Finais variou 0,64% no mês. Em dezembro, ele estava em 0,48%. De acordo com o Ibre/FGV, a aceleração se deve ao comportamento do subgrupo alimentos in natura, que passou de -1,87% para 3,21%. O grupo bens intermediários variou 1,05%, e o de matérias-primas brutas, 1,08%.

Terceiro componente do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) variou 0,56% ante 0,3%, em dezembro. Das oito classes de despesa que formam esse índice, quatro tiveram alta nas taxas em janeiro em relação ao mês anterior. O destaque foi o grupo alimentação, que passou de 0,13% para 1,11%.

Tiveram acréscimos também os subgrupos educação, leitura e recreação (de 0,87% para 1,46%), transportes (de 0,78% para 0,92%) e comunicação (de -0,19% para 0,26%). Os grupos que apresentaram decréscimo foram vestuário (de 0,61% para -0,28%), habitação (de -0,06% para -0,17%), saúde e cuidados pessoais (de 0,44% para 0,40%) e despesas diversas (0,18% para 0,17%).

O IGP-M é composto ainda pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que passou de 0,14% em dezembro para 0,28%. O item que teve maior peso no resultado foi a alta nos preços de materiais, equipamentos e serviços, com variação de 0,59%. No mês anterior, a taxa foi 0,22%. O custo da mão de obra registrou leve alta de 0,03%. Em dezembro, o índice ficou em 0,07%.

As empresas de construção que desenvolvem moradias populares, enquadradas no Minha Casa, Minha Vida, têm puxado a recuperação do mercado imobiliário. Direcional, MRV e Tenda responderam por dois terços dos lançamentos e das vendas do terceiro trimestre entre as 11 incorporadoras listadas na Bolsa. Juntas, as três lançaram empreendimentos com valor de vendas estimado em R$ 2 bilhões, um crescimento de 55,5% na comparação anual. As vendas no período totalizaram R$ 2,1 bilhões, avanço de 23,5%.

"O protagonismo da faixa popular na recuperação acontece sobretudo por causa do crédito. Os empreendimentos mais baratos, do Minha Casa, Minha Vida, têm acesso a crédito mais em conta. Os juros altos no passado recente praticamente inviabilizavam o financiamento", diz Pedro de Seixas, pesquisador da Fundação Getulio Vargas (FGV) e especialista em negócios imobiliários.

Em São Paulo, imóveis com preços até R$ 240 mil lideraram em quase todos os indicadores de agosto, aponta o Secovi-SP (entidade do setor). No País, dados da Abrainc (associação de incorporadoras) mostram que as vendas de imóveis novos do Minha Casa, Minha Vida até agosto somaram 41,7 mil unidades, 23,6% mais que no mesmo período de 2016. Foram 33,4 mil lançamentos, alta de 13%.

O copresidente da MRV, Eduardo Fischer, reitera a perspectiva de mais lançamentos e vendas em 2018. Ele também avalia que há boa disponibilidade de recursos para financiar a compra de imóveis com juros baixos, ao contrário do restante do mercado. "As sinalizações do governo são de que a habitação popular é prioridade."

Já a Direcional avalia que ainda existe grande diferença no desempenho de cada ramo. Tanto o médio quanto o alto padrão sofrem com distratos, juros altos e baixa demanda. Diante disso, a companhia abandonou novos projetos nesse mercado. Mas no de moradias populares, a trajetória continua positiva.

No grupo das empresas focadas tanto no médio quanto no alto padrão - Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, PDG, Rossi, Rodobens e Tecnisa - o resultado na Bolsa foi mais modesto. Os lançamentos atingiram R$ 1,27 bilhão, alta de 4,6%. Já as vendas subiram 42,4%, para R$ 1,39 bilhão. As incorporadoras conseguiram aumentar lançamentos e vendas no terceiro trimestre, além de diminuir o tamanho do rombo financeiro, o que sinaliza uma inflexão no mercado imobiliário após anos de crise.

Sair do vermelho, entretanto, é algo esperado só para meados de 2018, segundo empresários. Eles avaliam que o setor ainda depende de um avanço mais consistente da economia brasileira e da confiança dos consumidores para impulsionar as vendas e reduzir os estoques. O vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Rodrigo Luna, ressalta que o crescimento do setor depende da volta do emprego e da retomada da renda. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Conta de luz, condomínio e gás encanado de graça por dois anos a partir da entrega das chaves. Joias e carros como itens de permuta para reduzir até 70% do valor total do apartamento. As incorporadoras estão se esforçando para atrair o consumidor e desovar o estoque de imóveis novos que, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), chegou a 118,7 mil unidades em fevereiro. Esse patamar é equivalente a 17 meses de vendas. No ano anterior, o nível correspondia a 16,6 meses de comercialização.

Agora, para alavancar as vendas, as empresas passaram a assumir diversos custos que antes eram repassados aos consumidores. No Feirão Caixa da Casa Própria, realizado neste último final de semana em São Paulo (e que ocorrerá até o dia 25 de junho em outras 13 cidades do País), construtoras como MRV, Tenda e Econ ofereceram aos clientes entrada zero, isenção da taxa do ITBI, da corretagem e dos documentos para formalizar a escritura, além de descontos que chegavam a até R$ 30 mil para algumas unidades.

A estratégia agradou a alguns clientes. Com R$ 22 mil para sacar do FGTS, o casal Zesérgio Marques e Vionei Soares viu uma oportunidade para, enfim, sair do aluguel. Na barganha com uma corretora da incorporadora Plano & Plano durante o Feirão, o benefício foi um trunfo para obter um financiamento mais favorável de um apartamento enquadrado no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). "Não nos planejamos, mas conseguimos fechar pagando prestações equivalentes ao valor do nosso aluguel atual", afirma Vionei.

Especialistas alertam, entretanto, que ter mais dinheiro poupado pode garantir melhores condições de financiamento. Fundador do Canal do Crédito, que compara diferentes condições de financiamento, Marcelo Prata recomenda que o consumidor já tenha pelo menos 50% do valor do imóvel no ato da compra.

Além disso, afirma Lucas Vargas, presidente da VivaReal, muita gente pensa que o preço é a principal variável para decidir sobre a compra, quando, no entanto, o prazo da compra deveria ser determinante. Uma operação mais longa, quitada em cinco anos ou mais, pode diluir os custos adicionais, como impostos e manutenção, explica. "A pessoa não pode correr o risco de não conseguir arcar com despesas no futuro", alerta.

Mimos

Sem poder contar com as linhas de crédito subsidiadas oferecidas pelo MCMV, oferecer presentes ou realizar feirões com descontos agressivos é a estratégia das empresas que vendem apartamentos acima de R$ 240 mil.

A incorporadora Setin, por exemplo, garante dois anos de isenção de IPTU, condomínio, água e luz para a linha Downtown, focada no Centro de São Paulo. Uma vez por semestre, a Even realiza um saldão, com descontos de até 40% dos seus imóveis.

Mas são os imóveis de alto padrão, novos ou usados (acima de R$ 2,5 milhões) os que apresentam os piores resultados de vendas nesse momento de recessão econômica e incerteza política. Sem querer se identificar, uma corretora que trabalha com a venda deste tipo de imóvel nas zonas oeste (Jardim Europa) e sul (Brooklin e Morumbi) da capital paulista afirmou ao jornal O Estado de S. Paulo que a estratégia das construtoras e das incorporadoras para tentar alavancar as vendas é aceitar a permuta de bens nas negociações. Os valores variam de 30% a 70%, e são aceitos de veículos a joias.

A construtora Cyrela, por exemplo, passou a aceitar recentemente permutas de 30% para todos os seus empreendimentos, muitos deles localizados nos bairros de Moema, Campo Belo e Itaim.

Limite

A permuta é uma alternativa de flexibilizar a negociação em um mercado que já vem trabalhando com preços no limite dos custos. Exemplo disso são os dados de abril do índice Fipezap, que mostram que o valor dos imóveis residenciais ficou estável na comparação com março (-0,01%) e teve leve alta no acumulado dos últimos 12 meses (+0,69%).

"Os preços caíram relativamente pouco perto do tamanho da crise no mercado imobiliário", diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

A perspectiva de que a economia brasileira vai trilhar um caminho de estabilização no ano que vem deve injetar algum ânimo no mercado imobiliário. Para especialistas e profissionais da área, mais consumidores podem voltar a fazer planos para comprar um imóvel. Dois fatores vão pesar a favor de quem está em busca da casa própria: os preços devem continuar relativamente estáveis e o custo do crédito deve baratear por causa da redução da taxa de juros.

Os dois lados da equação - compradores e corretores/imobiliárias - estão com expectativas semelhantes sobre o rumo dos negócios em 2017, segundo uma pesquisa do portal imobiliário VivaReal obtida com exclusividade pelo Estado.

Praticamente o mesmo porcentual nos dois grupos (58% e 59%) projeta um aumento da flexibilização das negociações no ano que vem, o que pode se traduzir em mais descontos no valor de venda dos empreendimentos. Para 76% dos consumidores, o preço do metro quadrado está muito elevado, impressão compartilhada por 51% da ponta vendedora.

"Em outras épocas, a percepção dos corretores em relação à necessidade dessa flexibilização era bem menor, mas a queda da procura forçou essa postura", afirma Lucas Vargas, presidente do VivaReal.

No lado do crédito, uma projeção da Abecip, associação das instituições financeiras que emprestam com recursos da poupança, aponta que a possível aceleração no corte dos juros pelo Banco Central vai tornar mais baratos os financiamentos e estimular o mercado.

A estimativa mais otimista mostra um aumento de 11% nas concessões, para R$ 50 bilhões. Neste ano, a projeção é que o mercado encerre com R$ 45 bilhões liberados para compra e construção de imóveis, segundo Gilberto Abreu, presidente da Abecip. O volume representa uma queda de mais de 60% ante o praticado em 2015.

Duas medidas recentes foram tomadas para tentar desafogar o crédito. O teto máximo do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que dá acesso a juros menores, foi elevado de R$ 750 mil para R$ 950 mil no Distrito Federal e Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. Nos demais Estados, o limite foi de R$ 650 mil a R$ 800 mil. Os limites estavam inalterados desde 2013.

Também foi permitido o financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão pelo SFH, mas a medida foi limitada a um ano de duração e também não prevê o uso do FGTS para compor o valor de entrada do imóvel ou abater o financiamento.

Nas contas do coordenador do Núcleo de Real Estate da USP, João da Rocha Lima Jr., tanto o aumento do teto do SFH como a ligeira melhora da demanda dos consumidores não devem ser suficientes para provocar grande pressão no preço dos imóveis.

Segundo ele, com uma projeção de alta de 1% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2017, o valor do metro quadrado pode ter apenas uma leve alta.

A opinião é compartilhada pelo pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice de preços FipeZap.

"Talvez os preços terminem 2017 com um viés um pouco maior de alta, mas ainda perdendo para a inflação", afirma. "Existe uma demanda constante por moradia apesar de todos os problemas da economia. Não é que os anos dourados voltarão, mas pode ser um ano mais positivo", completa.

Três indicadores do mercado mostram que o preço dos imóveis ficou praticamente parado e variando menos do que a inflação em 2016. Na Abecip, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial, recém-lançado, mostra recuo médio de 2,3% em nove regiões do País.

Outros dois indicadores, o FipeZap, do site Zap e da Fipe, e DMI, ligado à plataforma VivaReal, mostram avanço de 0,45% e 1,45%, respectivamente, em 2016. Estas pesquisas são baseadas em anúncios na internet. Mesmo que os resultados pareçam divergentes, eles caminham, na verdade, para a mesma direção (leia mais na pág. ao lado).

Aluguel

O horizonte de retomada do mercado imobiliário é um alerta para quem ainda depende do aluguel. Tradicionalmente, o mercado de locação de imóveis tende a mudar seus preços mais rápido do que o de venda.

"Nos sinais iniciais de retomada, o aluguel volta a subir", diz Vargas, do VivaReal.

No atual ciclo, isso foi benéfico para o consumidor porque os preços de aluguel caíram antes do valor de venda começar a ceder. Mas, quando a situação se inverter, quem está à procura de uma unidade para locar vai sentir esse efeito primeiro.

Dados do VivaReal mostram que a zona sul da cidade de São Paulo lidera em ofertas de locação de até R$ 2 mil. São mais de 14 mil unidades disponíveis em bairros como Morumbi, Jardim Marajoara e Vila Andrade, a maioria entre 50 e 70 metros quadrados. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

O desconto médio praticado nas transações imobiliárias realizadas nos últimos 12 meses atingiu a marca de 8,8% ao fim de 2015, o maior patamar já registrado na série histórica do Raio-X FipeZap. O indicador vem subindo desde março de 2015, quando estava em 6,8%. Já em dezembro de 2014, o desconto médio estava em 6,9%.

Desde fevereiro de 2015, também cresceram as transações com desconto. Com isso, em dezembro, apenas 22,1% das compras reportadas nos 12 meses anteriores foram realizadas pelo preço originalmente pedido pelo vendedor. Em outras palavras, o preço de venda foi menor do que o anunciado em 77,9% das transações. Já em igual mês de 2014, o indicador estava em 70,8%.

Os resultados da pesquisa reforçaram a expectativa de queda futura dos preços. Cerca de 58% dos entrevistados que pretendem adquirir um imóvel declararam que aguardam redução nos preços ao longo de 2016. Na pesquisa do terceiro trimestre, o resultado estava em 61%. A variação média esperada dos preços para os próximos 12 meses passou a ser de baixa de 7,3% no quarto trimestre de 2015, frente expectativa de queda de 7,2% nos três meses anteriores.

A perspectiva de que os preços devem ficar iguais ficou em 24% dos entrevistados, de 23% na comparação trimestral, enquanto a ideia de que os preços devem aumentar avançou para 18%, de 15%. Vale ressaltar que, nos três meses finais de 2014, 44% apontavam queda de preços, 30% acreditavam numa estabilidade de valores e 26% projetavam elevação.

A percepção sobre os preços começa a afetar também as perspectivas de longo prazo do setor, segundo a pesquisa. Quando perguntados sobre as expectativas para os próximos 10 anos, apenas 30% dos que pretendem adquirir um imóvel declararam aguardar um crescimento dos preços acima da inflação. Este foi o menor patamar já verificado no Raio-X FipeZap.

Apesar disso, a maior parte ainda qualifica os preços atuais como "altos" ou "muito altos": 78% dos que responderam pretender adquirir um imóvel nos próximos meses classificaram suas percepções em uma dessas categorias. No terceiro trimestre, o resultado estava em 76%. Entre aqueles que adquiriram imóveis, o porcentual de entrevistados que classificaram os preços nas duas categorias passou para 64% no quarto trimestre, de 58% no terceiro.

A intenção de compra de imóveis subiu para 43% no quarto trimestre de 2015, frente a 40% nos três meses até setembro, quando registrou o menor patamar já registrado pela pesquisa Raio-X FipeZap, cuja série histórica teve início no quarto trimestre de 2013. Em igual período do ano passado, o indicador estava em 48%.

Mesmo diante desses resultados, cabe notar que o porcentual de investidores no mercado imobiliário residencial permaneceu praticamente constante ao longo do quarto trimestre de 2015, respondendo por cerca de 40% no acumulado em 12 meses. Para a pesquisa foram entrevistados 2.820 pessoas entre os dias 7 e 27 de janeiro.

A reviravolta que ocorreu no mercado imobiliário nos últimos cinco anos fortaleceu um departamento que costumava ficar em segundo plano dentro das incorporadoras. Numa época em que vender imóveis está cada vez mais difícil e os estoques de apartamentos encalhados não param de crescer, o corretor passou a ser uma figura central.

A área de vendas começou a ganhar vida própria dando origem às chamadas "houses", as imobiliárias das próprias incorporadoras.

Foi o que Benx, empresa de incorporação residencial do grupo Bueno Netto, decidiu fazer no início deste ano, criando a Bem Imobiliária. A área de vendas que até o ano passado tinha apenas três pessoas, agora conta com um grupo de dez executivos que comandam um time de 150 corretores autônomos exclusivos da casa.

"Cerca de 70% de tudo o que o grupo vende hoje já vem da nossa imobiliária", diz Fernando Stucchi, diretor financeiro da Benx Incorporadora.

Segundo ele, o projeto da imobiliária começou a ser desenhado no segundo semestre do ano passado para entrar em operação neste ano. "Nossos corretores são treinados para vender nosso produto, e por isso o resultado da venda acaba sendo mais efetivo." A empresa continua recorrendo às grandes imobiliárias, mas em casos mais específicos.

O que a Benx está fazendo agora as gigantes do setor já fazem há mais tempo. É o caso de Cyrela, Gafisa, MRV que contam com verdadeiros exércitos de corretores para vender seus produtos no mercado, principalmente os que estão em estoque.

Entre as incorporadoras de capital aberto, a Eztec começou a investir em uma imobiliária própria em 2006. "Por muito tempo, ela respondeu por 50% das nossas vendas", diz Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da empresa.

"Hoje, é o veículo de vendas mais importante da companhia." Segundo ele, a house da Eztec responde por 100% das vendas dos imóveis prontos e por 80% dos lançamentos. A incorporadora tem mais de 1 mil corretores de imóveis autônomos cadastrados.

"Com a deterioração do cenário econômico de maio para cá, o cliente está com mais receio de fechar a compra do imóvel e nossa abordagem tem, inegavelmente, precisa ser mais pragmática", diz Fugazza. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.