O prefeito de São Paulo, João Doria (PSDB), quer realizar uma série de mudanças na Lei de Zoneamento da cidade ainda no primeiro semestre de 2018. Dentre as propostas está a liberação definitiva de prédios mais altos no miolo dos bairros, a construção de apartamentos maiores e com mais vagas de garagem em grandes avenidas e a redução de 30% no valor da contrapartida paga pelas empresas que ultrapassam o limite de altura básico.

O envio do projeto para votação na Câmara Municipal de Vereadores deve ocorrer até março. Segundo o prefeito, a expectativa é que todas as mudanças estejam aprovadas até junho. "O ideal seria fazermos ainda neste primeiro semestre desde que os debates sejam concluídos e a Câmara se sinta participante do projeto", declarou Doria neste sábado, 6, durante agenda do programa Cidade Linda no Capão Redondo, distrito da zona sul da cidade.

Segundo Doria, as mudanças são "necessárias" e uma forma de adaptar a legislação, de 2016, às necessidades atuais. "O tempo vai ajustando e vai exigindo aperfeiçoamento. É sempre bom você acompanhar a evolução da cidade e as suas necessidades, mas sempre debatendo, discutindo bastante, não só com a população, mas também com a Câmara Municipal de São Paulo", defendeu.

As alterações têm sido criticadas por parte dos urbanistas por supostamente irem na contramão das diretrizes do Plano Diretor Estratégico da cidade, de 2014. A lei tem como premissa básica promover o adensamento das áreas de maior infraestrutura e oferta de transporte público, o que incluem as grandes avenidas da cidade, localizadas nas Zonas Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que têm uma permissão até 2019 para construir maiores apartamentos.

Outra proposta cogitada por Doria libera prédios sem limite de altura nas áreas Zonas Mista (ZM) e de Centralidade (ZC), que representam os "miolos" dos bairros, o que inclui distritos como Perdizes, na região oeste, Tatuapé, na região leste, e Vila Mariana, na região sul. Atualmente, o gabarito máximo permitido nessas regiões varia de 28 a 48 metros, o que representa edifícios de oito a 16 andares.

Para que os prédios ultrapassem o limite atual, contudo, a mudança exigiria que a construção respeitasse algumas condições, como ter largura mínima de 12 metros da via e não fechar a fachada com muro. Na prática, a expectativa é de que os novos espigões nos miolos dos bairros tenham até 20 andares. A proposta inclui, ainda, a redução de 30% no valor das outorgas onerosas pagas pelo construtor que erguer mais do que o limite básico definido para a região.

Levantamento do Grupo de Estudos Urbanos (GEU), de agosto de 2015, mostra que apenas 14% dos estabelecimentos da Avenida Rebouças têm uso residencial. São 19 prédios e 13 casas com essa característica, conforme estudo comandado por Milton Fontoura, que defende mais residências na via. "A Rebouças é uma joia da cidade que não tem sido bem aproveitada. Ela leva a dois corredores com alta concentração de empregos, as Avenidas Paulista e Brigadeiro Faria Lima. Poderia ser uma excelente opção de moradia para quem trabalha ali", afirma o especialista em geomarketing.

De acordo com o levantamento, o uso residencial mais intenso ajudaria a amenizar a alta taxa de imóveis desocupados na via - 22%. O trânsito pesado da região e o valor do aluguel explicam parte desse número. Na média, o metro quadrado para locação sai por R$ 46.

Ex-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi) e atual conselheiro consultivo da entidade, Claudio Bernardes diz que o mercado pode interessar-se pela proposta, caso o valor das unidades compense o investimento feito no terreno. "No caso da Rebouças, o trânsito pode ser um complicador. Avenidas com tráfego muito carregado acabam com imóveis desvalorizados."

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

O novo zoneamento pode facilitar o uso de áreas públicas consideradas contaminadas. Uma emenda aprovada na semana passada, após a votação do projeto de lei que revisa os tipos de uso e ocupação do solo de São Paulo, permite à Prefeitura fazer permuta com a iniciativa privada de terrenos subutilizados hoje pelo Município em função de sua contaminação por gases ou metais, por exemplo. A medida ainda depende da aprovação do prefeito Fernando Haddad (PT).

De autoria do vereador Rubens Calvo (PMDB), o texto abre a possibilidade de a capital ganhar novas áreas públicas a exemplo da Praça Victor Civita, em Pinheiros, na zona oeste (leia mais ao lado). Segundo o parlamentar, ao menos 26 terrenos públicos, em todas as regiões da cidade, poderão ser transformados caso o prefeito Fernando Haddad sancione o texto e estabeleça um programa de recuperação desse território no Município.

A emenda determina que os bens públicos classificados como áreas contaminadas possam ser objeto de venda ou permuta desde que os recursos resultantes desses negócios sejam destinados à implementação de equipamentos sociais ou espaços verdes. "Além da contrapartida social, ao assumir esses terrenos, a iniciativa privada fica encarregada de fazer a descontaminação adequada antes de dar nova utilização à área", explica Calvo.

De acordo com o parlamentar, a intenção da proposta é colocar as áreas contaminadas em uso. "Às vezes, o custo da remediação é muito alto para o Município, por isso, é importante essa parceria com a iniciativa privada. Além disso, com as novas regras, não precisaremos avançar para as áreas ambientais, como está ocorrendo", diz.

Para ser viabilizada, a nova estratégia precisará ainda do aval da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb), responsável pela palavra final a respeito da remediação. Com o terreno liberado do ponto de vista ambiental, o novo proprietário poderá realizar o projeto previamente informado à Cetesb. Pela legislação estadual, é a companhia que indica o que pode ou não ser feito em área já considerada contaminada.

Calvo afirma que a emenda pode ser uma solução inteligente para, por exemplo, a falta de locais com potencial para serem transformados em novos cemitérios, mesmo que no modelo vertical. "Os cemitérios de São Paulo estão lotados, não dão conta da demanda. Precisamos apresentar soluções para isso. O uso de áreas públicas contaminadas é certamente uma hipótese a ser trabalhada."

Mapa

Entre os 26 terrenos apresentados pelo vereador para justificar a apresentação da emenda estão áreas localizadas em todas as regiões da cidade, como Vila Cachoeirinha, na zona norte, Bom Retiro, no centro, e Heliópolis, na zona sul.

O mapa indica que uma área extensa, às margens da Marginal do Tietê, no bairro da Penha, zona leste da cidade, poderia ser liberada para construção de moradia popular. O terreno, na Rua Kampala, já está classificado como Zona de Interesse Social (Zeis). Com a sanção da emenda, o local poderia ser negociado com o mercado imobiliário, que ficaria encarregado de tocar o processo de descontaminação antes de iniciar a obra.

A proposta ainda será analisada pelo prefeito Haddad, que não declarou se vai sancionar a emenda incorporada ao texto final. Em entrevista ao Estado na semana passada, o prefeito afirmou que vai analisar em detalhes o projeto de lei aprovado pelos vereadores. A previsão é que a lei seja publicada até meados deste mês.

Lei

Debatida na Câmara Municipal por nove meses - a versão original foi elaborada pela gestão Haddad -, a proposta de lei foi aprovada com apoio de 45 dos 55 vereadores no dia 25 de fevereiro com muitas mudanças de última hora. O texto que foi levado a plenário foi conhecido poucas horas antes da votação, por meio de publicação do Diário Oficial da Cidade. Segundo o vereador Paulo Frange (PTB), todas as alterações foram debatidas com a sociedade em mais de 50 audiências públicas e estão em acordo com o que quer o Executivo.

As estações de trem e metrô e os terminais de ônibus da cidade de São Paulo poderão receber grandes prédios residenciais e comerciais, como shoppings, faculdades e hospitais. O novo texto do projeto da Lei de Zoneamento, publicado pela Câmara Municipal no sábado (20) no Diário Oficial da Cidade, permite novas construções nesses locais com área até quatro vezes maior do que a do terreno. O projeto volta a ser discutido amanhã no Legislativo.

A liberação vale tanto para as áreas operacionais, ou seja, sobre as estações e terminais já construídos, como para as áreas que ainda estão ociosas. Segundo o vereador Paulo Frange (PTB), relator do projeto, a medida foi inspirada em um modelo adotado na Espanha e discutida em conjunto com a gestão Fernando Haddad (PT) e a Secretaria dos Transportes Metropolitanos, do governo Geraldo Alckmin (PSDB).

A ideia é que Estado e Prefeitura, donos dessas áreas, fechem Parcerias Público-Privadas (PPP) para que o mercado faça novos empreendimentos nesses locais conforme a necessidade da região. Frange cita como exemplo a construção de 3 mil apartamentos sobre a Estação Bresser-Mooca, da Linha 3-Vermelha do Metrô, que já está em discussão, e de prédios comerciais na Estação Itaquera, na mesma linha. Áreas das Estações Jabaquara e Tucuruvi (Linha 1-Azul), Barra Funda (Linha 3), e dos terminais de ônibus Varginha (zona sul) e Vila Nova Cachoeirinha (norte) são consideradas promissoras.

"São espaços nobres onde hoje predomina a insegurança por causa da escuridão que há. Com esse modelo, você consegue levar moradia para áreas de serviços, com grande oferta de empregos, como a região do Brás, e comércio e indústria para regiões onde as vagas de trabalho são insuficientes. Com isso, você estimula a ocupação e aumenta a segurança na região central à noite e diminui os deslocamentos na cidade", diz Frange.

O texto define ainda que o equivalente a 10% da área construída nesses locais sejam doados para a Prefeitura no próprio empreendimento ou em outro imóvel na mesma região para o programa de habitação de interesse social. O vereador disse ainda que pretende incluir no projeto nesta semana a exigência de que outros 5% da área construída sejam destinados para a instalação de um equipamento público, como creche ou posto de saúde.

Operação urbana

A nova versão do projeto também retirou do mapa do zoneamento a marcação que ampliava em 647,6 mil metros quadrados o perímetro da Operação Urbana Água Espraiada, na zona sul, medida que beneficiaria grandes incorporadoras e estimularia a verticalização da região, com a permissão de construções acima do limite básico.

Na semana passada, a reportagem revelou que diversos lotes haviam entrado no perímetro da operação urbana no mapa enviado pela gestão Haddad e aprovado em primeira votação na Câmara em dezembro. Arquitetos e urbanistas disseram que qualquer alteração nessa área precisa ser feita com um projeto de lei específico. Questionada sobre o fato em outubro, a Prefeitura havia dito que se tratava de "erro de demarcação" que seria corrigido, o que não ocorreu em dezembro. "Agora, nós retiramos isso para não gerar nenhum dúvida", disse Frange.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Emenda apresentada ao projeto de revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo altera as funções de um terreno da família do prefeito Fernando Haddad (PT) no bairro da Saúde, zona sul de São Paulo, transformando seu lote de "Zona Exclusivamente Residencial (ZER)" para "Zona Corredor 1 (ZCOR-1)", o que libera certas atividades econômicas no terreno, mas sem mexer nos limites de metragem do imóvel.

A informação foi divulgada pelo próprio prefeito, que publicou nota no site da Prefeitura de São Paulo nessa segunda (14) informando a mudança. "Em nome da transparência, que tem pautado minhas ações à frente da Prefeitura, informo, a quem possa interessar, que tomei conhecimento de uma emenda ao projeto de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, em tramitação, que altera trecho da Avenida Afonso Mariano Fagundes, afetando diretamente imóvel de propriedade da minha família desde os anos 1960. Pelo interesse público, não me manifestarei sobre o mérito da proposta, defendida em audiências públicas do processo participativo por cidadãos da região e acolhida por vereadores. Mas não tenho como não comunicar o ocorrido para que não paire dúvidas sobre a lisura do processo, antes do início das votações em plenário", diz o comunicado.

Nas ZCORs, que não existiam na cidade até agora, será permitido comércio dentro de áreas residenciais. Moradores de bairros como os Jardins, na zona sul, têm se manifestado contra a novidade, por entender que trazem perturbação para áreas residenciais.

Segundo o relator do projeto de lei na Câmara, vereador Paulo Frange (PTB), autor da emenda, os comerciantes da avenida onde o prefeito tem casa "foram os que mais fizeram pressão nas 46 audiências públicas" do projeto, a fim de que o local virasse zona corredor. Moradores do bairro, entretanto, são contrários à mudança. "É um dos poucos locais verdes que ainda restam na cidade. A chegada de comércio na região vai trazer degradação", disse o líder comunitário Carlos Cruzelhes.

"Soube só na manhã de hoje (ontem) que o prefeito tinha um imóvel nessa rua", continuou o vereador. "O prefeito conversou comigo duas vezes. Quando apresentou o projeto e depois da aprovação na comissão (de urbanismo), para parabenizar. No mais, não fez nenhuma interferência", diz Frange.

Mudanças

A Avenida Afonso Mariano Fagundes foi apresentada como uma das novas zonas corredores na primeira prévia da nova lei de zoneamento, no começo do ano. Diante da resistência de moradores, a mudança foi retirada do projeto enviado ao Legislativo. Na Câmara, entretanto, ela voltou a ser zona corredor. O texto ainda precisa ser votado pelos vereadores. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

A nova Lei de Zoneamento, fechada nesta sexta-feira (29) pelo prefeito Fernando Haddad (PT), em reunião com secretários, após meses de discussão, será entregue na Câmara Municipal na terça-feira (2) com a proposta de barrar a verticalização da Avenida Pacaembu, na zona oeste da capital. O novo texto mantém uma restrição já existente para que as construções não ultrapassem 10 metros de altura. A proposta agradou à associação de moradores. Mas ainda há preocupações quanto ao uso que será permitido nas vias.

Após a aprovação das diretrizes estratégicas do Plano Diretor, no ano passado, caberá à nova legislação definir a ocupação e o uso do solo em cada área da capital paulista. As principais polêmicas levantadas até agora, que devem voltar a ser discutidas no Legislativo, se referem a liberações comerciais. Pela primeira vez, bairros antigos e tradicionais, como Jardins, Alto da Lapa e Alto de Pinheiros, terão brechas legais que vão autorizar a instalação de comércios.

"Quanto à ocupação, que é o gabarito (altura dos prédios), estamos tranquilos. Agora, se eles retiraram as restrições do loteador, onde fala dos recuos laterais, frente e fundo, continua sendo uma preocupação relativa à ocupação", afirmou o presidente da Associação de Moradores do Pacaembu, Rodrigo Mauro.

Haddad voltou a defender nesta sexta-feira a implementação de comércios em áreas residenciais e explicou que será criada uma tipologia de corredores (ZCor), inédita. "Agora reconhecemos que há vários tipos possíveis de corredores, com a finalidade de não deixar degradar avenidas importantes da cidade. Tem ruas que passam por degradação em função de um pequeno detalhe que a legislação agora está alterando", explicou.

Mas os moradores do Pacaembu ainda têm dúvidas sobre as mudanças, previstas na minuta anterior do projeto, publicada em março. No trecho que trata da ocupação do solo, o texto prevê "dispensa de recuos de fundos e laterais para altura da edificação menor ou igual a dez metros". Os recuos determinados pelas companhias loteadoras do bairro - de 1,5 metro nas laterais e 5 metros de frente e fundo - seriam dessa forma derrubados na nova Lei de Zoneamento. "E se derrubarem as cláusulas do loteador, vamos à Justiça contra isso", afirmou Rodrigo Mauro.

Outra demanda é a não adoção de ZCor no bairro. Nos Jardins, a Prefeitura já desistiu de pontos da minuta anterior, liberando a Sampaio Vidal, por exemplo, como o jornal O Estado de S. Paulo mostrou no dia 11. A intenção da Prefeitura, de acordo com Mauro, é criar zonas corredores na Rua Itaquera, na Rua Itapemirim e na Rua Itápolis, no Pacaembu. "Não tem sentido colocar grandes corredores nesses lugares. São ruas calmas e residenciais. A nossa maior preocupação é que o bairro mantenha as características de como foi tombado há 24 anos", disse o presidente da associação de moradores.

Para o arquiteto e urbanista Alexandre Delijaicov, a manutenção das construções com até 10 metros de altura na Avenida Pacaembu não afeta a atração de novos comércios para a via. O especialista defende que a região ganhe bares e restaurantes para ter um caráter "menos de passagem e mais de ficar". E discorda dos moradores do Pacaembu e do Jardins, contrários à implementação de ZCors. "Sou a favor de as pessoas morarem e trabalharem perto, para fazer uma cidade (com deslocamentos) de 20 a 30 minutos, Tem de ser de uso misto. Tem de ter padaria em cada esquina. Você nota a qualidade da via urbana pela quantidade das padarias e lugares de encontro."

A bancada petista na Câmara Municipal aguardava a chegada do projeto do novo zoneamento desde o dia 30. Segundo o prefeito, não houve atrasos. "Foram só alguns ajustes", disse. A Prefeitura recebeu 6.151 propostas de mudança desde março. Desse total, 3.258 (ou 52,9%) vieram de bairros das Subprefeituras de Lapa e Pinheiros, na zona oeste, notadamente os que concentram bairros estritamente residenciais. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.